Como definir o valor de um imóvel?

Definir o valor de um imóvel é sempre uma parte difícil e que gera alguns entraves, mas na Q2S explicamos esse processo baseados em métodos e informação sólida de mercado, para que sua venda seja feita de forma segura e profissional.

Independentemente de ser o próprio vendedor do espaço ou o corretor envolvido, preencher os campos disponíveis no seu anúncio da melhor forma possível, com informações detalhadas e verdadeiras (temos um sistema exclusivo de checagem) auxiliam o processo.

Mas quais são os dados mais importantes, e de que forma descrevê-los para que o seu anúncio seja encontrado pelo maior número de potenciais compradores e outros corretores qualificados?

A Q2S recomenda três pilares fundamentais para auxiliar nessa precificação, que te permitem traçar um planejamento de venda seguro e com informações de mercado que sustentam a oferta.

Confira!

VALOR

É a parte qualitativa da formação de preço e engloba a referência de anúncios semelhantes na região - por isso é importante detalhar bem o endereço! Ajuda o vendedor a definir o perfil ideal de comprador e o padrão do imóvel. 

E aqui quantidade é sinônimo de qualidade, por isso valorize os pontos positivos que seu imóvel possui. Vá além dos elementos comuns - e tão importantes quanto - como número de quartos e de banheiros. Informe o endereço corretamente, quantos andares e quantos apartamentos por andar seu prédio tem., como é a segurança na área, se o prédio possui portaria 24h e outros serviços, conservação e número de elevadores disponíveis na torre, quais as opções de lazer (dentro do condomínio e no entorno do bairro), qual é a face virada para o sol, se possui ou não varanda e qual o tamanho, etc.

Alguns outros detalhes que você considera válidos, seja de dentro do apartamento ou da região, como uma padaria ou uma farmácia na esquina, podem atrair diversos compradores que procuram por comodidades assim.

Quer um exemplo para entender melhor o que é o valor de venda?

Imagine que quando você construiu ou reformou seu apartamento você usou mármore branco Calacatta em todo o revestimento, e investiu uma grande quantidade de dinheiro nisso. Certamente você vai repassar isso no valor de venda, correto? Mas e se o comprador não gostar de mármore? Talvez ele queira revestir o imóvel de taco. Assim, o valor percebido do mármore para ele é zero e não deveria entrar no valor de venda.

Um resumo do que você deve olhar:

1. Anúncios: buscar em portais imóveis semelhantes ao seu e na sua região;
2. Qual o padrão do seu bairro e qual a tendência de valorização dessa região no curto prazo;
3. Ticket médio da região: Bem próximo ao seu imóvel, faça uma amostragem de imóveis semelhantes ao seu e veja o valor médio do metro quadrado (valor do imóvel/m²);
4. Anúncios do prédio: veja quais imóveis no seu prédio estão à venda, entenda se eles estão similares ao seu (reformado/não reformado) e use também como base.

PREÇO 

“Valor quem define somos nós. Preço quem define é o mercado”. Essa é uma das frases que repetimos muito aqui na Q2S. Desde 1759, quando Adam Smith introduziu o termo "a mão invisível", muita coisa mudou. Mas quando falamos de negociações profissionais, a diferença entre “Por quanto se anuncia” e “Por quanto se vende” deve ser observada.

Com base nas informações dos cartórios, o time de inteligência de mercado da Q2S busca as operações realizadas nos últimos seis meses que condizem com o perfil de imóvel na região e apresenta para proprietários, compradores e intermediários o intervalo de negociação médio. 

Separamos um exemplo para você entender como o valor que você considera para o imóvel pode ser diferente do que o avaliado por quem vai comprar:

Há cinco anos essa região do apartamento que estou vendendo era a melhor da cidade. Aqui moravam famílias muito ricas, havia vários restaurantes e museus internacionais. Porém, com a gentrificação do bairro, a região perdeu muito valor e os imóveis ao redor estão sendo vendidos por preços muito abaixo do que o vendedor esperava. Neste pilar da precificação, quem manda é o mercado. Não existe a percepção de valor do proprietário, mas sim o preço que o mercado paga.

Um resumo do que você deve olhar:

1. Fale com vizinhos e zeladores para tentar saber por quanto foram vendidos os últimos imóveis do prédio. Você verá que existe diferença entre o que é anunciado e o valor que é vendido;
2. Ferramentas: corretores e imobiliárias hoje têm acesso digital a transações realizadas e registradas em cartório. Existem ferramentas especializadas nesse tipo de informação. Peça um levantamento.
3. Busque pelo termo “Intervalo de Negociação Bairro XXXXX”. Você poderá acessar uma série de matérias e reportagens com informações sobre o DESCONTO médio em cada bairro.

TEMPO

Quando falamos sobre tempo dentro das operações imobiliárias, gostamos de usar um termo de William Ury. Ele, aliás, é nosso “guru” aqui, e fomos os primeiros a aplicar os ensinamentos dele no mercado imobiliário residencial.

Falamos sobre o “Custo de Não Venda”? O contexto da venda é um dos pilares mais importantes da formação de preços, e mapear e destacar o quanto a “não venda” daquele imóvel gerará de custo (prejuízo) ou risco para atingir seu objetivo é fundamental.

É um dos fatores que ajuda a definir o prazo que você tem para praticar determinado preço ou se deve ou não aceitar uma proposta abaixo do que você pediu no anúncio. Aqui um exemplo hipotético: 

Suponhamos que você anunciou seu imóvel por R$ 1,1 milhão e, vazio, ele gera um custo de R$10k/mês. Na sequência, recebeu uma proposta de venda por R$ 1 milhão e não aceitou, mas passou 12 meses sem receber nenhuma outra proposta. Neste caso, o “Custo da Não Venda” foi de R$ 120 mil, fora o rendimento desse dinheiro aplicado em um produto financeiro de baixo risco - Tesouro Direto, por exemplo.

Agora que você já possui mais informações sobre a precificação dos imóveis, não se esqueça de algo que também é muito importante: tenha sempre em mente o objetivo da venda. Não se apegue ao instinto de querer fazer a melhor venda do mundo e a melhor compra do mundo. É difícil, mas a melhor operação imobiliária possível é aquela que te leva ao seu objetivo. Se você fez a lição de casa sobre VALOR e PREÇO, você está bem posicionado.

E, finalmente, encontre um corretor para chamar de seu - e conte com a Q2S para essa indicação. Ao direcionar a venda de um imóvel para um único corretor que faça parcerias, a dor de cabeça diminui muito. Você terá um profissional que já conhece as peculiaridades e detalhes da venda e que poderá te direcionar da melhor maneira na negociação.